央廣網北京1月5日消息(記者欒紅)據中國之聲《新聞縱橫》報道,北京二環廣渠門附近的某小區,開發商在賣房時,宣傳小區有業主私有花園,每戶配套專屬車位。然而,在業主收房時,發現只有光禿禿的一棟樓,花園成了公共綠地,車庫的歸屬也不確定了,這其中到底哪裡出了問題?
  京禧閣小區位於北京市廣渠門附近,東二環黃金地段,2012年開盤,銷售火爆。
  售樓人員:綠化特別好,你要是看了沙盤,你也會在那買的。還保證車位。
  綠化率高、車位充足,這成了京禧閣的兩大招牌。但等到收房時,業主們發現,小區只剩下孤零零的塔樓,小區花園成了周圍幾個小區的公共綠地。
  業主杜先生:現狀來看,花園一看就是社區性管理,如果屬於一個小區的私有花園,那肯定就圈在一起。現在就是把樓圈起來了,花園也圈起來了。
  多位業主強調,當初京禧閣的銷售曾明確指出小區有私有花園。
  公開資料顯示,京禧閣營銷總監陳麗琳曾在接受採訪時強調京禧閣是“公園地產”,她說,小區有近萬平米花園,200%綠化率。寫進預售合同時,綠化率是38.68%,樓間、集中綠地有5595平方米。但是等到簽收房合同時,這些地方都划了X。
  業主:合同裡面寫著,38%的綠化,和樓間、集中綠地5595平方米在我們的物業合同裡面也不提了。
  令業主們更加氣憤的是,每家都有車位的承諾也成了泡影。
  業主:你當時承諾的,花園和車庫都是我們的,現在只是單純形成了一個車位,還沒有產權,還是立體車位,我完全沒法用。不是所有業主都可以用。
  買房收房兩個樣,花園和車庫哪去了?國瑞地產是否涉嫌違約?國瑞地產的崔律師向記者出示了京禧閣項目的土地證,他表示,國瑞地產是2012年1月拿到了土地證,土地證顯示公園的確屬於京禧閣。
  記者:拿地的時候是一塊地是吧?
  崔律師:對。所以宣傳的時候,你要知道宣傳啊,都是拿到地的時候,做一些預熱的。小區都要做廣告。因為有土地證的依據,所以可能在前期印刷的宣傳材料上,效果圖上,可能大家會覺得將來這個小區會不會是完全連在一起。但是政府規劃,是7月份下來的。規劃當中,他們是統一規劃花園用地的。
  崔律師說,京禧閣項目是忠實里小區的一部分,忠實里小區里的一些項目開發主體幾經變化。政府最早規劃時,花園用地是共有的,但開發商拿地時不瞭解情況。
  崔律師:政府的規划下來,我們之後所有的對外宣傳,嚴格要求一切按照政府批准文件為準。
  但是,多位業主反映,他們均在2012年年底簽署購房合同,銷售人員還一直對“私有花園”言之鑿鑿。
  業主:很明確的說就是私屬的。包括2013年12月份,業主發現多了牆,打電話給銷售,銷售還否認是共有的,說肯定是私屬的。
  對此,國瑞地產崔律師一再重覆,購房者應以合同和政府批准文件為準。
  崔律師:銷售的時候可能一些話不嚴謹,不可能像拿出來嚴格依照法律規定來說。作為購房者來說,自己應盡的註意義務可能應該是合同怎麼寫,政府批准文件怎麼寫,政府批准文件在現場都公佈了。
  那明明白白寫進預售合同的5000多平方米的綠地又跑哪去了呢?崔律師說,綠地是指公園,以後會稀釋在每一戶的產權證當中。
  崔律師:包括在花園的地,如果按照嚴格按照土地證的話,照我們的理解,將來都稀釋在,分解在每一戶的產權證當中。所以不能說,這塊地不讓封,但是它確實在紅線內。就是這樣一種奇怪的狀態。
  記者:就是說使用權是大家忠實里小區共有的,但所有權是京禧閣業主共有的。
  崔律師:我們按照土地證的產權情況應該這麼來理解。
  所有權和使用權不一致,業主們表示不能理解。
  業主:他說這個事兒壓根不成立。你想有任何一個地方,有一個地塊產權歸你,使用權不歸你嗎?如果整個地塊都歸我們的話,那麼為什麼地庫我用我的車位,反而我們要租,我不能使用呢。這不矛盾嗎?
  國瑞地產的崔律師說,他們也沒遇到過類似情況。
  崔律師:土地證是一種情況,規划上,對土地證的權屬都提出了一種特殊的要求。因為考慮到周邊居民的通行啊、使用啊。這個小區不是有特殊性嘛,這個情況我們過去也沒有遇到過。
  另外,有關車庫問題,崔律師表示,現在車庫還未完工,有沒有產權不能確定,但保證車位供應充足。目前,京禧閣的部分業主已經委托律師,計劃通過司法途徑索要賠償。
  明明知道規劃已定,銷售卻是“滿嘴跑火車”,國瑞地產是否涉嫌虛假宣傳?買房和收房時“冰火兩重天”,類似事件屢次在房產交易中出現,消費者應該如何保護自己的權利?
  著名房地產律師秦兵表示,目前看來,國瑞地產涉嫌虛假宣傳等。
  秦兵:而且如果當時寫樓書、看房單上面也有類似宣傳的話,按照法律規定,廣告是可以作為正式買賣合同一部分的,可以佐證涉嫌欺詐行為。
  如果按照國瑞地產所說,花園綠地所有權屬於京禧閣業主共有,那麼,業主們可以通過2種方式維權。
  秦兵:第一要求開發商對公攤面積進行重新測繪。我沒有必要把他計入公攤。既然是公園的話,我們查一下規劃。規劃要說對外面開放的話,基本上就是代徵綠地。否則的話他怎麼可能是公共的,誰都可以使用的。這塊地如果已經賣出去了。我又轉賣給了業主。那就是業主的私有財產。現在說不能封閉,很有可能所有權就不屬於業主。但是開發商又把它計入公攤面積了。那找測繪公司量一下,如果不量綠地的話,一家公攤面積是多少。扣除掉,讓開發商退錢。還有一種就是成立業委會,直接封閉了,外人你也進不來就得了。
  樓盤收房,業主與開發商糾紛並不少見,從裝修質量、用電線路、到測繪面積等,但業主維權也面臨著成本高、時間長等困境,那麼,如何避免“買房買罪受”呢?秦兵律師表示:
  秦兵:買房之前,找律師先把開發商的五證等資料調出來,風險不是特別大的,買。反之,不買。  (原標題:業主反映北京二環某小區開發商涉嫌欺詐 車位成泡影)
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